土地增值税法征求意见 拟将集体房地产纳入征税范围

透明售房网讯：7月16日，财政部发布《土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》）。这意味施行多年的《土地增值税暂行条例》将升格为法律。

《意见稿》延续了此前的四级超率累进税率，并以转移房地产所取得的增值额为计税依据。与此同时，又在原有基础上，将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称集体房地产)纳入征税范围。同时，拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。

此前，集体土地执行的是2016年由财政部与国土资源部联合印发的《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》，即在出让集体土地时分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%-50%征收土地增值收益调节金。

业内人士分析道，集体土地使用权的出让目前还是一个新事物，即农村集体经济组织可以直接出售相关集体用地。而征税规定出台，也说明政府对于此类集体土地使用权出让是持鼓励的态度的，这样也利好相关土地交易纳入到税费监管领域之中。

此类集体土地使用权的出让，未来也有助于形成包括租赁住房、共有产权住房等领域，所以相关税费成本是否会转嫁到此类住房的开发成本中，也是未来值得关注的内容。另外包括农村小产权住房等，后续是否要纳入到此类税费征收的监管中，也是一个需要积极关注的内容。

此外，《意见稿》还规定，土地承包经营权流转，不再征收土地增值税。

业内人士分析称，由于近期农村土地市场关于承包经营权续期、流传的做法比较多，而类似不征收的表述，切实打消了村集体经济组织改革方面的顾虑。“税费成本减少，本身就有利于农村土地承包经营权的流转的，即利好规模化农地经营的发展。”

除集体土地增值税规定外，《意见稿》还在延续《条例》优惠规定的基础上对个别政策做出适当调整：吸收现行税收优惠政策中关于建造增值率低于20%的保障性住房免税的规定，同时，增加授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形。

考虑到出让集体房地产的地区差异较大，为体现“因城施策”的政策导向，《意见稿》将“建造增值率低于20%的普通住宅免税”的规定，调整为“授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征”的规定；增加“授权省级人民政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产减征或免征土地增值税”的规定。

在纳税义务发生时间上，《意见稿》明确规定为房地产转移合同签订的当日。同时，为简化缴税程序、方便纳税人，《意见稿》将《条例》中分开设置的纳税申报和缴纳税款两个时间期限合并为申报缴纳期限；其次，将申报缴税期限由《条例》规定的房地产转移合同签订之日后7日内申报并在税务机关核定期限内缴税，调整为区分不同类型纳税人，规定不同的期限。

在房地产开发项目规定上，《意见稿》规定房地产开发项目实行先预缴后清算的制度，并将现行税务机关根据纳税人提供的资料进行清算审核的做法，调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。

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