杭甬深莞等城连续加码调控，金华楼市为什么反倒吃下定心丸？︱2020大金华楼市白皮书·特稿之1

给房地产热点城市强制降温的浪潮，席卷整个7月。

20多天前的宁波、杭州，10多天前的深圳，三四天前的南京，以及最近东莞一个月内第二次出台政策，各地楼市调控纷纷升级；

政策选择不尽相同：限购圈扩大，购房资格门槛提高，土拍楼面价限价调整，交易冰冻期延长……

就在7月24日，国务院韩副总理主持召开了一场房地产工作专题座谈会。

参加的有国家相关部委，还有10个城市个个热点：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙，均为一线城市 强二线城市，调控政策均备受关注。

会议为整个楼市下半年的政策方向定了调：房住不炒是底线，绷紧房地产调控这根弦，未来城市调控将更加精准。

目前来看，不排除部分二线城市会跟进出台调控升级政策。

那金华楼市接下来的走向如何呢？简单来说，四句话，十二个字。

稳房价、稳地价；增销售，增投资。

简称“两稳两增”。

应该说，目前金华楼市的主题词是稳，按照房地产专题会上重申的一城一策、因城施策的原则，结合市场实际，金华的政策选择也将是坚持房住不炒原则下的总体稳定。

具体来说，供需两端都会有所动作。供应端要加快土地和房地产项目上市，需求端将支持自住需求，提供差别化信贷政策。

主动出台调控政策，以及出席房地产专题会的城市，都是今年楼市的绝对热点。

比如上半年，杭州土地出让金收入超过1800亿元，全国第一。宁波的房价、地价偏热，也出现了一二手房价严重倒挂现象。

杭州、宁波、南京，是整个长三角楼市快速升温的缩影。这一切，正是在全国市场以降温为主的前提下发生的。

早在今年3月份，在市场还是哀鸿一片的时候，浙中房主就明确亮出观点，今年的楼市，将是一个复苏快速，且规模明显发展的楼市。

是的，我们不仅预测今年会有一波行情，而且明确了需求反弹和征迁推动依然会是两大推手。

刚刚公布征迁规划的全村，我们也早在5个月前就预测了会启动征迁。

所以说，关心房地产市场，有在金华买房打算的，还是多看点靠谱的分析预测，或许省下的会是不菲的金钱，以及更有价值的时间精力。

话说回来，随着疫情影响逐渐消退，长三角区域房地产市场率先复苏，且热点集中，无论是成交量、房价还是土地市场热度均在全国居首，部分城市出现了“万人摇”，漏夜排队的“炒房”现象。

复苏是好事，过热就不好了。调控凉水浇下，和管理层对股市连发警告的意味相同：今年的中国经济，要的是稳定的恢复增长，而不是过山车式的快涨快跌。 

刚刚公布的金华上半年经济成绩单，全市生产总值2101亿元，同比下降1%，但比一季度回升7.9%，呈现”V”型回升势头。

在GDP核算中，与房地产有关的“商品房销售面积”、“房地产业工资总额”等指标顺利完成，做出了不小的贡献。

市场面上，今年上半年金华市区商品住宅累计批准预（销）售面积为97.14万平方米，供应量与去年基本持平。

最终上半年卖了大约85万平方米，7793套房子，面积同比去年上半年下降了6%左右，总的成交金额大约是135亿元多一点。

虽然比去年同比成交面积减少了，但成交金额却增加了。

这个原因是因为远郊板块供应减少，湖海塘、金东新区等板块供需活跃，是上半年的热门板块。这些区域的房子单价高，也使得总的成交金额提升。

可以说，能有这样的成绩单是相当不容易的。下面的数据图表可以一览无余。

浙中云地产研究院根据金华市房地产服务中心的权威数据分析，今年1月份虽然适逢春节长假，但仍有894套成交。

到了2月份，疫情中的楼市急冻，成交量一下子被打到1月份成交量的不足十分之一，只有85套。

随着市场逐步恢复，3月份接近去年下半年单月成交量的最低水平。4月份就已是去年的单月最高成交量。

而后5月份继续攀高，到6月，终于达到上半年最高点的2341套。

大家最关心的房价方面，上半年单月成交均价最高的是4月份的16736元/平方米，与6月份的16659元/平方米。这个平均价格水平，比起去年同期高出大约两成。

一方面是因为二七板块和金东区块的楼盘成交占比较高，相对高价房的供应量增加；另一方面也反映了市场销售热度。

但目前市场上在售楼盘的价格，相比同区域以前的价格，并非是最高的。

这也反映在销售价格上，现在还处在一个相对均衡或者说不是太高的价格水平，部分区域发展前景看好的楼盘，依然可能有上升空间。

这样的趋势，与浙中房主在5个月前的分析，是基本一致的。

当然，不可否认，金华楼市接下来面临的，将是一个供应大量增加的市场。

到今年6月底，市区商品住宅累计可售面积超过165万平方米，同比上升接近25%，一个月内库存量增加了将近5万平方米。

同时，因为平均月销售量的不断上升，去化周期并没有增加，反而略微降低，目前去化周期在11.44月。

按照国家住建部对于市场供需评判的健康标准，去化周期在半年以上一年之内的库存，是最为理想的。也就是说，金华楼市目前正处在一个接近最佳状态的平衡点上。

但有两个因素会成为变量，一是下半年是否还能保持类似6月份的单月成交数量。二是上半年新拍的地陆续上市，会形成多少新的供应量。

有关这一点我们接下来会有专篇分析。

有一个可喜的现象，最近一段时间杭州等地到金华来买房的人有所增加，当然，这些杭州人大多是迁居过去的金华人或者金华下属县市人，与金华都有关系。

他们因为杭州的房票越来越难，加上限购门槛提高，都在考虑向外买房。而更多大牌开发商进入金华市场，对于他们来说也是一个很好的跟随下沉机会。

房地产工作座谈会透露出来的信号，首要的是“房住不炒”，“坚持稳地价、稳房价、稳预期”。

同时也强调要“因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。”

房主的理解，一城一策，因城施策的意思，就是深圳、杭州、宁波这样房价过快上涨、市场过热的城市，要选择加码调控的政策。

而像金华这样市场开始活跃，但量增价稳，接下去还有相当大的供应量的城市，则应该采取稳定为主的政策，这也更有利于金华这样城市的楼市健康持续发展。

所以我们说，对于金华来说，政策明确了，反而相当于吃了一颗定心丸。

下半年伊始的7月2日，金华全市“争先创优”行动工作推进会召开，盘点上半年经济工作，部署三季度重点任务。

会上提出，接下来要两稳两增抓好房地产业。通过稳地价、稳房价、增销售、增投资，实现建筑业和房地产业平稳健康发展。

具体的举措包括，及时调整商品住宅的市场供应结构，加快土地供应、项目开工、上市节奏和投资进度。

同时，要实行差别化住房信贷政策，进一步加强公积金与银行房贷合作，解决好群众贷款利率高、贷款难、放款难等问题。

从政府的政策选择来说，稳字当头，地价和房价水平要力求整体稳定。换句话说，不能大涨，同时大跌也不是选择。

而增销售，增投资，则决定了整个金华楼市下半年，仍将保持相当的活力和热度。