等你太久了！全金华关注的山嘴头地块，呼啸而来！

本周刚开始，足以改变金华楼市格局的高能地块就已袭来。今天，山嘴头未来社区地块终于挂牌！

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又好又大，就是山嘴头

今天的金华日报刊登了山嘴头地块出让公告，相关条件设置很多都是前所未见。

先说基本情况，土地四至大家都知道：玉泉溪以东、李渔路以南、规划浦江街以西、环城南路以北。

总用地面积146905.2平方米,约合220亩。其中出让用地面积137640.8平方米，约合206亩。其余的9265平方米，是划拨土地，用于道路建设。

地块最大的特点是分成了三宗子地块，每宗地块都有商业商务性质。

红线框内为本次出让地块示意图

其中S1是纯商业商务地块。S2是商业商务，加上居住和医疗卫生地块。S3是商业商务居住，加上一块停车场。

最严格的的是每宗子地块的规划条件都是独立的，不能全地块整体平衡。

换句话说，这就是所谓的带方案出让。

造什么业态，造几层，能卖的住宅和商业面积有多少，早已规定好了。开发商基本上就是在立面设计，户型分布上稍微做点文章。

建成以后什么样？下面这张最新效果图，已经可以一览全貌。与今后实际建设的样子，总体相差不会太大。

未来社区与玉泉溪公园效果图

这张图是由北向南看的，也就是画面下方是北，上方是南，倒回来的。

靠近李渔路的北区，回迁安置房为主，也就是S2地块。S1地块是李渔路边这座方尊的高楼，就这一栋。

圆形的网红大厦往南，加上住宅楼，以人才房为主，这部分住宅是可售的，也就是S3地块。

根据出让条件，我们大概测算了下。

算下来，整个山嘴头未来社区地块，除掉政府回购的回迁安置房，可售的人才房面积大约15.37万方，也就是1500套房子左右。单套最小面积80平方米起，精装修交付。

可售部分的商务功能建筑面积2.8万方（自持也是2.8万方），这部分必须按最小单元300方来分割出售。还有，可售零售商业建筑面积大约8900方。

如果没算错，合计起来可售计容建筑面积，大约19万方左右。

这样的体量，在浙江省目前已经出让的未来社区中，排在中等位置。

义乌下车门社区仅可售住宅部分，就大约有24万方，比山嘴头多9万方左右。

届时地块出让后，换算到住宅上的实际楼面价计算出来，可售货值也就能知道了。

整个山嘴头未来社区，预估在接近50亿左右。但未来社区开发建设投入，预估就要到46亿。

山嘴头未来社区预计最快到3年半后建成，也就是2024年。

土地出让在一个多月后的10月23日。

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起价为何这么低？容积率为何这么高？

山嘴头地块的规划条件很吓人。

一是容积率，最高的纯商业商务S1地块，竟然到了4.4。这是房主迄今为止见过最高的单宗地块容积率了。

其余两块带住宅的，最高也到了3.0，这是城市中心楼盘御江帝景的容积率。

这其中有深层次的原因。

浙江的未来社区目前还处于试点阶段，要想全面推广，能基本实现资金平衡是一个重要的保障。

当前大部分试点社区都是对老旧小区的改造更新，前期拆除、搬迁都需要投入大笔资金，之后，合理提高地块开发强度，通过地上地下增量面积出售出租，成为实现资金平衡的重要方式。

也就是说，增加的容积率主要用于配套社区服务和社区商业，为社区增加了养老、幼托等业态的用地空间，兼顾居民居住体验和盈利能力。

二是起始单价很吓人。整个项目起始总价大约在18.5亿元左右，但以2.7容积率计算，起始楼面价只有5000元左右。

要知道，保亿·天润华府当时的成交楼面价是12212.5元/平方米，是全金华市区排的到前十的高楼面价。

实际上，开发商竞得项目地块后，还要做很多的投入。比如，2.8万方的商务要自持，不能卖，只能出租经营。

比如，幼儿园、社区卫生服务中心，社区菜场，社区党群服务中心，全龄活动中心、社区图书馆、运动健身场馆，社会停车场以及幸福学堂、社区食堂等未来社区九大场景用房，都不能卖，都要建好后无偿交给开发区。

仅这部分公共配套的建筑面积，大约有5.2万方。这些也是未来社区生活的价值点所在，是体现未来感的创新部分。

也就是说，这些成本折算到可售面积，起始楼面价肯定要大大提高。

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未来社区，是属于浙江的史诗.

上周五的《浙江日报》，用整版篇幅报道了首批未来社区的建设情况，看未来社区如何改变生活。

这正是，未来已来！

未来社区是要求极高的，是浙江省的一号工程。

省发改委主任的原话，是要：将未来社区打造成为浙江建设“重要窗口”的标志性成果。

重要窗口的意义是什么，浙江人自然懂得。

浙江的未来社区建设，眼光是放得非常长远的。正如省发改委相关负责人所说，“浙江的未来社区建设，要经得起时间的考验”。

这样的工程，正是浙江的史诗！

而在这样的背景下，才有这样的级别，这样的地位，这样的山嘴头未来社区。

附录

未来社区建设大事记

2018年5月，我省在《浙江省大湾区建设行动计划》中首次提出创建未来社区。

2019年1月，省政府工作报告提出，谋划推进未来社区等标志性项目。

2019年3月，我省印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》。未来社区“139”系统框架正式形成。

2019年8月，省发展改革委印发《关于公布首批未来社区试点创建项目名单的通知》，金华山嘴头社区等24个社区被确定为浙江省首批未来社区试点创建项目。

2019年8月，省政府举行央企名企走进“四大建设”·携手共建未来社区专题活动。邀请9家央企、60家名企参加对接会，会上我省与央企名企达成未来社区建设合作协议53项。

2020年6月，《未来社区试点建设管理办法（试行）》经省政府同意并印发，有效指导、规范和保障未来社区试点建设，打造有归属感、舒适感和未来感的新型城市功能单元。

2020年8月，省发展改革委、省财政厅、人行杭州中心支行、浙江银保监局联合印发《关于进一步加强财政金融支持未来社区试点建设的意见》，明确重大民生工程定位，加大银行信贷支持力度，畅通金融多元支持渠道。