杭州二手房价跌惨了？事实是众小区7年平均涨122%，有小区跌完仍赚200%！

最近一段时间，杭州楼市唱衰之声甚嚣尘上。

面对纷繁芜杂的市场信息，一方面我们需要合理过滤，不能人云亦云，不能被中介的一张成交截图带偏节奏；另一方面，房价回落、二手房难卖，对于当下的杭州楼市而言，也是一个不争的事实。

从全国来看，当前楼市所处的大环境比2008年和2011年都要严峻。曾一度走出过“独立行情”的杭州楼市，也逃不过房地产周期，房价冲高回落也是必然。只有理解了这一点，才能更理性地看待当前杭州楼市的现状。

相比最高成交价，不少板块的房价确实出现了大幅回落，尤其是前期涨幅较大的热门板块和市场预期较高的次新小区，与高点相比，跌30%的也不在少数。但如果拉长时间周期来看，你就会发现，杭州不少小区的房价仍然远高于2016年，目前的下跌只是合理的价格回调、均值回归而已。

潮生活美好人居研究院遴选了76个成交活跃的小区，既有翠苑、朝晖这样的老小区，也有之江、申花、滨江这样的次新小区。统计发现，相比2016年1-5月的成交均价，这76个小区今年同期成交均价平均涨幅竟然高达121.8%。

众所周知，2016年上半年是杭州房价上一轮大涨的起点时间。也就是说，尽管去年以来杭州房价冲高回落，但是相比上一轮大涨之前，房价仍然普遍翻倍。其中涨幅居前三的分别是金都西华庭、金帝海珀和橄榄树花园，7年来分别涨了202%、199%和196%。

这7年，杭州的GDP从2016年的11050.49亿元增长到2022年的18753亿元，上升了约70%。相比之下，这7年很多小区的二手房价涨幅跑赢了GDP的增幅。

与其他城市相比，本轮杭州楼市繁荣周期要持久得多，二手房价格在2021上半年冲到顶峰，整个上涨周期持续了5年之久。没有只涨不跌的市场，杭州楼市也逃不过周期，这两年二手房价的下跌也就成为必然。

在这个周期里，购房者有盈有亏。除了在2021-2022年期间高位接盘的购房者之外，大多数购房者只是账面收益减少。

再来说说二手房成交量。二手房成交量是楼市的晴雨表，从中可以判断出很多市场趋势。今年3月，杭州二手房成交量一度站上1万套大关，然而4月以来跌回到7000多套，本月预计5000套左右。按季度来看，今年一季度和二季度二手房成交量都在2万套左右，远高于2021年下半年和2022年，和2018年、2019年的整体水平差不多，可以说，在成交量上已经有所回暖。这也说明，只要挤掉二手房价虚高的泡沫，价格回落到合理区间，就能促成成交。

没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场。和2016年相比，杭州的城市基建配套已不可同日而语，地铁已然成网，人口也已大幅增长，无论刚性需求还是改善需求都比较旺盛，这是杭州楼市的坚实支撑。

经过两三年的下跌，将二手房价的水分挤掉，清除掉泡沫，也是为下一次的回升蓄势，楼市才能行稳致远。如果坚信中国经济可以成功爬坡过坎，坚信杭州城市还有巨大发展潜力，那么就没必要对二手房市场过度悲观。