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杭州二手房价跌惨了?事实是众小区7年平均涨122%,有小区跌完仍赚200%!

更新时间:2023-06-25 13:41:35

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最近一段时间,杭州楼市唱衰之声甚嚣尘上。


面对纷繁芜杂的市场信息,一方面我们需要合理过滤,不能人云亦云,不能被中介的一张成交截图带偏节奏;另一方面,房价回落、二手房难卖,对于当下的杭州楼市而言,也是一个不争的事实


从全国来看,当前楼市所处的大环境比2008年和2011年都要严峻。曾一度走出过“独立行情”的杭州楼市,也逃不过房地产周期,房价冲高回落也是必然。只有理解了这一点,才能更理性地看待当前杭州楼市的现状。


相比最高成交价,不少板块的房价确实出现了大幅回落尤其是前期涨幅较大的热门板块和市场预期较高的次新小区,与高点相比,跌30%的也不在少数。但如果拉长时间周期来看,你就会发现,杭州不少小区的房价仍然远高于2016年,目前的下跌只是合理的价格回调、均值回归而已。


潮生活美好人居研究院遴选了76个成交活跃的小区,既有翠苑、朝晖这样的老小区,也有之江、申花、滨江这样的次新小区。统计发现,相比2016年1-5月的成交均价,这76个小区今年同期成交均价平均涨幅竟然高达121.8%。

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制图:蓝鋆滋

众所周知,2016年上半年是杭州房价上一轮大涨的起点时间。也就是说,尽管去年以来杭州房价冲高回落,但是相比上一轮大涨之前,房价仍然普遍翻倍。其中涨幅居前三的分别是金都西华庭、金帝海珀和橄榄树花园,7年来分别涨了202%、199%和196%。


这7年,杭州的GDP从2016年的11050.49亿元增长到2022年的18753亿元,上升了约70%。相比之下,这7年很多小区的二手房价涨幅跑赢了GDP的增幅


与其他城市相比,本轮杭州楼市繁荣周期要持久得多,二手房价格在2021上半年冲到顶峰,整个上涨周期持续了5年之久没有只涨不跌的市场,杭州楼市也逃不过周期,这两年二手房价的下跌也就成为必然


在这个周期里,购房者有盈有亏。除了在2021-2022年期间高位接盘的购房者之外,大多数购房者只是账面收益减少。


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制图:蓝鋆滋

再来说说二手房成交量。二手房成交量是楼市的晴雨表,从中可以判断出很多市场趋势。今年3月,杭州二手房成交量一度站上1万套大关,然而4月以来跌回到7000多套,本月预计5000套左右。按季度来看,今年一季度和二季度二手房成交量都在2万套左右,远高于2021年下半年和2022年,和2018年、2019年的整体水平差不多,可以说,在成交量上已经有所回暖。这也说明,只要挤掉二手房价虚高的泡沫,价格回落到合理区间,就能促成成交。


没有只涨不跌的市场,也没有只跌不涨的市场。和2016年相比,杭州的城市基建配套已不可同日而语,地铁已然成网,人口也已大幅增长,无论刚性需求还是改善需求都比较旺盛,这是杭州楼市的坚实支撑。


经过两三年的下跌,将二手房价的水分挤掉,清除掉泡沫,也是为下一次的回升蓄势,楼市才能行稳致远。如果坚信中国经济可以成功爬坡过坎,坚信杭州城市还有巨大发展潜力,那么就没必要对二手房市场过度悲观。



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