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三孩政策,还没有土地对房价影响那么大

更新时间:2021-06-01 09:10:59

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来源:中国房地产报

中央政治局(5月31日)召开会议,听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报,审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。会议指出,进一步优化生育政策,实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施,有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。


会议还强调,各级党委和政府要加强统筹规划、政策协调和工作落实,依法组织实施三孩生育政策,促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接,健全重大经济社会政策人口影响评估机制。


早在2017年党的十九大报告中就强调:“促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接,加强人口发展战略研究。”


今年5月11日,第七次全国人口普查结果发布,我国总人口为141178万人,同2010年第六次全国人口普查数据相比,增加7206万人,增长5.38%,年平均增长率为0.53%。我国人口10年来继续保持低速增长态势。


从研究数据上看,2011年到2019年,我国劳动年龄人口已经连续六年负增长,这意味着我们的城市步入了人口存量竞争的时代。直接反映出来的情况就是很多三四五线城市,人口持续净流出,经济社会发展和城市政府的压力越来越大。核心和热点城市则不仅具有人口吸引力,而且纷纷放宽落户政策加入吸引人才和抢人的队伍,最典型莫过西安,2018年刚过三个月,就有30万名新西安人落户西安。2019年春节前,西安召集了500多户籍民警开誓师大会,拉开抢人“攻坚战”。为安排一位女博士落户,西安民警们调集警车接送,10分钟就完成魔幻般地闪电落户。西安“抢人”很快被人编成段子:


去西安走亲戚,警察问:“是西安人吗?”答:“不是,是来走亲戚的。”警察:“带回派出所,按投亲靠友条件落户。”


2018年和2019年,也是西安历史上房价快速上涨的时期。短期内人口的迅速增长,带来了大量住房需求的集中释放。


另从第七次全国人口普查结果看,目前我国人口体现在城镇化方面的格局是:居住在城镇的人口为90199万人,占63.89%;居住在乡村的人口为50979万人,占36.11%。与2010年相比,城镇人口增加23642万人,乡村人口减少16436万人,城镇人口比重上升14.21个百分点。


这些数据背后,也生动地说明了很多城市房价调控压力的另一面,人口对房地产行业的影响更为直接,也更为深远。


人口历来是人们预判房价的一个变量,尤其从长远而看。国金证券的研究分析称,无法改善或提高生育率,房地产将面临长期新增需求不足的问题。“2019年我国新生儿数量为1465万人。即便往后维持住当前的新生儿数量不下滑,以人均居住面积35平方米做测算,2020年新生儿的需求仅对应4.5亿平方米新增住房需求,相对于我国目前300亿至400亿平方米的存量房仅1%-1.5%。新增需求不足更可能逐渐演变成存量库存过剩的问题。”


万科早些时候提出向年轻人靠拢,也是看到了人口的变化态势。万科董事会主席郁亮去年说过,万科更关注城市发展的慢变量,比如人口拐点变化。他认为:目前“25岁的年轻人比26岁以上的年轻人少了1.39个亿”,所以万科才做了多元化布局来提升服务范围和质量,去“讨好”年轻人,让他们知道、了解万科。


经济学家任泽平说得更直接,他认为:判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入还是流出,人口流入的地方,未来房价长期来说会涨。人口流出肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。中期看土地,如果这个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨。


三孩生育政策的变化,立即有观点认为这会加重马太效应,使得刚需买房难度增加,理由是“财富人群买房会增加,特别是学区房和核心城区房产”。


人口政策确实会对房地产市场与住房产品开发带来真实影响,但是,对于房地产市场的增量改革和政策工具,也会越来越完善和丰富。但是,土地供应和地价控制,在目前在未来对房价都非常关键,这比单纯看生育政策更重要。


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