关于公开征求《金华市物业管理条例（草案）》意见建议的公告

《金华市物业管理条例（草案）》已经市政府常务会议审议通过，提请市人大常委会审议，计划在今年8月召开的市人大常委会会议上进行初次审议，并在今年10月召开的市人大常委会会议上进行第二次审议。根据《金华市制定地方性法规条例》的有关规定，现将《金华市物业管理条例（草案）》在金华人大网等媒体上公布，向社会各界公开征求意见建议。社会公众可以将相关意见建议报送至市人大常委会法制工作委员会（地址：金华市双龙南街801号，邮编321017；传真：0579—82276010，电话：0579—82476993，电子邮箱：85110999@qq.com）。意见建议征集截止日期：2021年8月24日。

金华市人大常委会办公室

2021年7月25日

金华市物业管理条例（草案）

第一章　总　则

第一条 为了规范物业管理活动，保障物业的安全合理使用，维护业主、物业服务人和其他当事人的合法权益，营造宜居宜业环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理，适用本条例。 

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修养护、环境卫生和相关秩序实施管理维护的活动。

第三条 市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、基层治理体系和综合治理考核内容，保障街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理活动所需经费，建立健全物业管理综合协调机制，协调解决物业管理工作中的重大问题。

街道办事处、乡（镇）人民政府具体负责指导、协调本辖区内业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调处物业管理矛盾纠纷，协助有关行政主管部门开展物业管理的相关工作。

第四条 市物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理、物业管理相关政策的制定、物业服务等级标准的发布，物业服务行业协会开展行业自律管理的指导等工作。 

县（市、区）物业主管部门负责对本行政区域内的物业管理活动实施监督管理，指导街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理的相关工作。

发展改革、公安、民政、财政、自然资源和规划、生态环境、市场监督管理、应急管理、综合行政执法、卫生健康、消防救援等有关部门按照各自职责做好物业管理的相关监督管理工作。 

第五条 居（村）民委员会应当建立健全党组织领导下的由居（村）民委员会、业主委员会、业主代表和物业服务人代表参加的议事协调机制，协调解决物业管理矛盾纠纷，协助物业主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府开展物业管理相关监督管理工作。

第六条 物业服务行业协会应当加强物业服务企业从业人员培训，协助政府有关部门调解处理物业管理矛盾纠纷，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案，加强行业自律管理，促进行业健康发展。

第二章　业主大会和业主委员会

第七条 建筑物专有部分所有权人为业主。

已依法办理不动产登记的，业主身份依据不动产权属证书认定；未依法办理不动产登记，但因买卖、赠与、遗赠、继承、合法建造、人民法院及仲裁机构的生效法律文书或者人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人，在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务。

第八条 建设工程规划许可证发放后，所在地物业主管部门应当及时会同街道办事处或者乡（镇）人民政府，遵循相对集中、服务便利、资源共享、便于管理的原则，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，兼顾建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划分物业服务区域。

建设单位预售或者现售商品房时，应当向买受人出示有关部门划分物业服务区域的文件，并将物业服务区域的范围载入商品房买卖合同。

第九条 已划定的物业服务区域需要合并或者分割的，应当由业主委员会或者占业主总人数百分之二十以上的业主向业主大会提出调整方案。调整方案依照本条例第十三条第二款规定的程序经业主大会讨论通过后报所在地物业主管部门，所在地物业主管部门应当自收到调整方案之日起二十个工作日内予以答复。 

第十条 物业服务区域具备《浙江省物业管理条例》规定的业主大会筹备条件的，建设单位应当在十日内向所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府提出报告，并报送筹备首次业主大会会议所需的资料。

占业主总人数百分之五以上的业主认为物业服务区域具备《浙江省物业管理条例》规定的业主大会筹备条件的，可以向街道办事处或者乡（镇）人民政府提出指导成立业主大会的申请。

街道办事处或者乡（镇）人民政府会同物业主管部门确认物业服务区域具备《浙江省物业管理条例》规定的业主大会筹备条件的，应当自收到报告或者申请之日起两个月内指导业主成立业主大会筹备组。筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府代表担任。

业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会的代表组成，成员人数为七至十一人的单数，其中业主代表人数应当过半数。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业服务区域内显著位置公告。

第十一条 业主大会筹备组应当做好以下筹备工作，并自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款规定的内容应当于首次业主大会会议召开十五日前在物业服务区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，业主大会筹备组应当记录并作出答复。

第十二条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准承担。建设单位应当在房屋竣工验收前，将筹备经费存入所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府以竞争性方式选择产生的银行账户。

筹备经费应当独立建账，专款专用。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费使用情况向全体业主公布，接受业主监督。结余部分转入业主物业维修资金账户。

第十三条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员；

（四）选聘和解聘物业服务人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）物业服务区域调整；

（十）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定其他公摊费用的收取标准；

（十一）业主大会、业主委员会运作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准；

（十二）制定共有物业和共有资金管理使用办法；

（十三）改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；

（十四）法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十四条 业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。集体讨论、书面征求意见可以通过电子信息技术方式进行。

采用集体讨论形式召开业主大会会议的，应当于会议召开十五日前将载明会议时间、地点、议题和议程的会议通知送达业主和街道办事处或者乡（镇）人民政府；采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当于会议召开十五日前将征求意见的书面材料送达业主和街道办事处或者乡（镇）人民政府。会议通知或者征求意见的书面材料通过直接送达、邮寄送达或者电子送达的方式送达；无法送达全部业主的，应当在物业服务区域内显著位置公告。

街道办事处或者乡（镇）人民政府应当对业主大会会议表决情况进行监督。采用集体讨论形式召开业主大会会议，未通知街道办事处或者乡（镇）人民政府的，业主大会不得进行表决。业主大会会议不得对会议通知载明议题以外的事项进行表决。

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生。业主委员会委员由五至十一人的单数组成，设主任一名，副主任若干名，实行任期制，每届任期三至五年，具体任期由管理规约规定，可连选连任。

业主委员会可以设立候补委员，候补委员人数不超过业主委员会委员人数的二分之一。候补委员与委员一同由业主大会选举产生，其产生规则、任职资格与委员相同，并与委员一并报所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府备案。

街道办事处或者乡（镇）人民政府对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明文件，文件应当载明业主大会名称，业主委员会名称、届别、任期、负责人和办公地址。备案证明文件应当及时抄送所在地物业主管部门。

业主委员会因委员辞职、出售物业等原因缺额的，由候补委员按照得票数多少的排序自动递补，并在物业服务区域内显著位置公告。候补委员递补后，业主委员会委员缺额人数仍超过委员总人数的二分之一的，应当重新选举业主委员会。

第十六条 业主委员会委员、候补委员候选人通过下列渠道推荐：

（一）业主自荐或者二十名以上业主联名推荐;

（二）居（村）民委员会推荐;

（三）社区党组织推荐。

经资格审查后，业主大会筹备组应当根据业主委员会委员、候补委员候选人产生办法,从按照前款渠道推荐的人员中,提出首届业主委员会委员、候补委员候选人名单。

业主委员会换届选举时，由本届业主委员会根据业主委员会委员、候补委员候选人产生办法,从按照本条第一款规定渠道推荐的人员中,提出下届业主委员会委员、候补委员候选人名单。

候选人名单应当在物业服务区域内公示，公示时间不少于七日。业主对候选人名单有异议的，由筹备组或者本届业主委员会协调解决。

鼓励和支持业主中的中国共产党党员参选业主委员会委员、候补委员。

第十七条 业主委员会委员、候补委员应当是物业服务区域内的业主，并具有完全民事行为能力，遵守法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，热心公益，责任心强，有一定的组织协调能力。

有下列情形之一的业主，不得担任业主委员会委员、候补委员：

（一）因故意犯罪被判处刑罚的，因过失犯罪被判处刑罚执行完毕未满三年的，或者因涉嫌犯罪正在被采取刑事强制措施的；

（二）因物业管理相关违法行为受到行政处罚未满两年的；

（三）违反社会公德、职业道德、家庭美德，造成不良影响的；

（四）本人及其近亲属与为本物业服务区域提供物业服务的物业服务人有利害关系的;

（五）管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

第十八条 业主委员会应当履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告业主委员会履职、财务收支情况和物业管理实施情况；

（二）依法维护业主权益，与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（三）根据管理规约和业主大会决定，确定物业管理用房、物业共用部位和共用设施设备的经营方式，并公布经营、使用、收益及支出情况；

（四）督促业主、非业主使用人遵守管理规约，督促业主交纳拖欠的物业费、建筑物及其附属设施的维修资金；

（五）协助居（村）民委员会调解业主、非业主使用人、物业服务人因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（六）制作和保管会议记录、业主名册、业主委员会选举以及备案材料、共有物业档案、财务相关资料和工作档案；

（七）建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督；

（八）配合街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会做好物业管理区域的社会治理工作；

（九）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主大会可通过议事规则和管理规约规定，授权业主委员会行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、建筑物及其附属设施专项维修资金使用决策权力。

第十九条 业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：

（一）拒不执行业主大会、业主委员会决定，阻挠、妨碍业主大会、业主委员会行使职权或者物业服务人履行合同；

（二）索取、收受物业服务人或者与其履职有利害关系的其他单位和个人的财物或者利益；

（三）参与物业服务人的经营活动或者向物业服务人销售商品、承揽业务；

（四）挪用、侵占业主共有物业及其收益或者擅自以业主共有物业及其收益设定担保；

（五）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料，或者拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作；

（六）未经业主大会授权与物业服务人签订、变更物业服务合同，或者擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（七）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动； 

（八）其他侵害业主合法权益的行为。 

第二十条 业主委员会委员、候补委员具有下列情形之一的，其职务自行终止。在知悉业主委员会委员、候补委员职务自行终止情形后的二十日内，业主委员会应当将职务自行终止人员名单在物业服务区域内显著位置予以公告:

（一）不再是本物业服务区域的业主的;

（二）丧失或者部分丧失民事行为能力，或者因重大疾病、被依法限制人身自由等原因无法履行职责的；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（四）有本条例第十七条、第十九条规定情形的；

（五）法律、法规及管理规约规定的其他情形。 

业主委员会不履行前款规定的职责的，由所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府督促履行或者代为履行。

第二十一条 业主委员会应当按照业主大会议事规则制定业主委员会会议制度。

 业主委员会会议由主任召集或者主任委托的副主任召集。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处或者乡（镇）人民政府指定一名委员召集。

业主委员会会议应当有过半数委员出席方可召开，作出决定时应当经全体委员过半数同意并签字确认。业主委员会委员不得委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但是没有表决权。

业主委员会会议应当制作会议记录。会议结束后三日内，业主委员会应当将会议情况以及确定事项在物业服务区域内显著位置公告，并告知物业所在地居（村）民委员会。

第二十二条 业主委员会应当在任期届满二个月前组织召开业主大会会议进行换届选举，并书面报告街道办事处或者乡（镇）人民政府。业主委员会不按期组织换届选举的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当督促其限期组织换届选举。

业主委员会不按期组织换届选举，经督促仍不组织换届选举的，或者业主委员会任期内委员人数不足总数的二分之一的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当成立换届指导小组，指导业主进行换届选举。换届指导小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等共同决定事项组织召开业主大会会议。

新一届业主委员会履职之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处或者乡（镇）人民政府的指导和监督下，将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会，并做好有关工作的交接。

业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当自终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列物品。

拒不移交本条第三款、第四款所列物品的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

第二十三条 业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担，可以从共有物业经营收入中列支，也可以由全体业主分摊。运作经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。

业主委员会应当在每年三月底前在物业服务区域显著位置公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的收支情况，并可以通过电子信息技术告知全体业主，接受全体业主监督。

第二十四条 因物业服务区域调整、房屋灭失等客观原因致使业主委员会无法存续的，街道办事处或者乡（镇)人民政府应当办理该业主委员会的注销手续，并公告其印章作废。

第三章　物业管理

第二十五条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中办公用房比例不得少于千分之三且建筑面积不少于五十平方米，经营用房比例不得少于千分之四。物业服务区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑面积计入地上总建筑面积。

建设单位应当在规划报建图中明确标明物业管理用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用，不得出售或者改变用途。配置的物业管理用房，应当相对集中，便于实施物业服务管理。

物业管理用房应当是地面以上的非居住房屋，并位于住宅小区中心区域或者出入口附近。没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于三层。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积应当不低于二十平方米。

第二十六条 建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，通过招投标方式公开选聘前期物业服务人。物业服务人参与投标数少于三个或者物业服务区域总建筑面积小于四万平方米的，经所在地物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务人。

建设单位应当将前期物业服务合同、临时管理规约报所在地物业主管部门备案。备案机关应当及时将前期物业服务合同和临时管理规约转送相关的街道办事处或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会。

第二十七条 物业服务人应当在接管物业项目时对物业共有部位、共用设施设备进行承接查验。建设单位或者业主委员会应当委派人员参与现场查验，与物业服务人共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定，并作为物业服务合同的补充协议。

物业承接查验双方不得恶意串通，伪造有关文件、资料，隐瞒物业共用部位、共用设施设备的数量或者质量不符合规定、约定的情形，损害业主合法权益。

第二十八条 建设单位应当与物业服务人约定前期物业服务的启动经费，用于物业管理办公用房装修、办公设施以及相关设备购置等，所购资产归全体业主所有，由物业服务人使用。物业服务人应当向小区业主公示启动经费的使用情况及购置资产明细。

第二十九条 物业服务人应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务事项由物业服务合同双方参考有关物业服务等级标准、技术规范等因素在物业服务合同中约定。

物业服务合同可以约定下列服务事项：

（一）物业共有部位、共用设施设备的使用管理和维护；

（二）共有绿化的维护；

（三）共有区域的保洁；

（四）共有区域的秩序维护； 

（五）车辆的停放管理；

（六）生活垃圾分类管理； 

（七）物业使用中对禁止性行为的管理；

（八）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；

（九）物业档案资料的保管；

（十）业主大会或者业主委员会委托的其他物业服务事项。

 物业服务人可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业服务企业，但是不得将物业服务合同约定的全部事项一并或者支解后分别转委托给第三人。

物业服务人应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同及服务项目负责人报所在地物业主管部门备案。

第三十条 物业服务人应当履行下列职责：

（一）按照物业服务合同约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全；

（二）接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问；对业主、非业主使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会；

（三）对物业服务区域内违反公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、排水管理、动物饲养、传染病防疫等法律、法规的行为，及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理；

（四）配合业主和相关单位做好供水、排水、供电、供气、消防、通信、有线电视、新能源充电桩等相关设施设备的安装、维修、养护和改造工作，做好病媒生物防制工作；

（五）配合有关行政主管部门及其委托单位开展监督管理工作，接受相关行政主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府、居（村）民委员的指导和监督，并配合做好社会治理相关工作；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第三十一条 物业服务人不得有下列行为：

（一）挪用、侵占或者擅自处分业主共有物业及其收益；

（二）采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；

（三）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

（四）法律、法规禁止的其他行为。

第三十二条 物业服务人应当按照下列规定在物业服务区域内公开并及时更新有关信息：

（一）在楼宇的大堂或者入口处公布物业服务人的基本情况、负责人及其联系方式、服务内容和标准、收费项目和标准、物业服务投诉电话等； 

（二）在显著位置每季度公布一次公共水电费用分摊情况、受委托管理的物业经营性收益收支与物业维修资金使用情况；

（三）在显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况；

（四）法律、法规以及管理规约规定应当公布的其他信息。

第三十三条 物业服务人根据物业服务合同约定或者业主大会决定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业服务区域内共有部位、共用设施设备等进行经营，扣除合理成本后，收益归全体业主所有。物业经营收益可用于补充建筑物及其附属设施的维修资金，也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会运作经费或者物业管理的其他需要。

经业主大会授权，物业经营性收益可以由物业服务人代收代管。物业经营性收益由物业服务人代收代管的，应当单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。物业经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，接受居（村）民委员会的监督。物业经营性收益收支账目应当每季度公开一次，接受业主监督。

物业服务结束时，业主委员会应当审计物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果予以公示。

第三十四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由物业服务合同双方参考有关物业服务等级标准、技术规范等因素在物业服务合同中约定。前期物业服务收费实行政府指导价的，按照国家、省有关规定执行。

市物业主管部门应当制定物业服务等级标准，并每三年至少组织一次评估，根据评估情况及时调整、公布。物业服务行业协会应当定期发布物业服务项目成本监测信息和市场价格监测信息，供业主和物业服务人协商物业服务费用时参考。

第三十五条 物业交付使用前，物业费由建设单位承担；物业交付使用后，物业费由业主承担。

业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以申请人民调解组织进行调解，也可以直接提起诉讼或者申请仲裁。

第三十六条 物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，配合新物业服务人做好查验、交接等相关工作，并向业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人移交下列资料和财物：

（一）建设单位依法移交的物业承接查验资料；

（二）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；

（三）物业经营性收益的结余、预收的物业费；

（四）公共水电分摊费用交纳记录，物业共有部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料；

（五）应当移交的其他资料和财物。

交接各方应当对物业服务区域内电梯、消防、技防、道闸系统等共用设施设备的使用维护现状给予确认，因原物业服务人管理、使用不当造成无法正常使用的，应当由其组织修复或者承担相应责任。

所在地物业主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当加强对交接工作的监督。

第三十七条 建立应急物业服务机制。物业服务区域突发失管状态时，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织有关单位确定应急物业服务人，提供保安、保洁、供水、共有设备运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。

提供应急物业服务的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业服务区域内显著位置公示。应急物业服务期限不超过六个月，费用由全体业主承担。

应急物业服务期间，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织业主共同选聘新物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第三十八条 县（市、区）人民政府应当制定老旧住宅小区物业整治改造计划，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅小区综合环境和物业管理条件。

未实施物业管理的封闭式老旧住宅小区，由街道办事处或者乡（镇）人民政府指导成立业主委员会，选聘物业服务人或者开展自我管理；开放式老旧小区以及无法选聘物业服务人或者无法开展自我管理的封闭式老旧小区，由街道办事处、乡（镇）人民政府或者受其委托的居（村）民委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由业主承担。

第四章　物业的使用与维护 

第三十九条 物业使用中禁止下列行为：

（一）违法改变房屋承重结构;

（二）违法搭建建筑物、构筑物;

（三）擅自改建、占用物业共用部位;

（四）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

（六）超过规定标准排放有毒、有害物质;

（七）排放超过规定标准的噪声;

（八）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；

（九）违法挖掘房屋地下空间、擅自改变主要街道沿街房屋外立面；

（十）侵占、毁损、擅自拆除或者移动燃气设施；

（十一）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，埋压、圈占、遮挡消防栓，占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道以及消防登高场地；

（十二）擅自改变物业规划用途，将车位、车棚、车库、储物间改为车库、居住场所或者生产经营场所；

（十三）违规投放、倾倒建筑垃圾、生活垃圾；

（十四）私拉电线、高空抛物或者其他危害公共安全的行为；

（十五）擅自变动排水设施、雨污混接、污水直排等违法排水行为；

（十六）违反规定饲养动物；

（十七）侵占公共绿地，损毁绿化及其设施；

（十八）法律、法规禁止的其他行为。

有前款行为之一的，物业服务人、业主委员会应当及时报告相关行政主管部门，并有权依照法律、法规等规定以及管理规约、物业服务合同，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

第四十条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项。物业服务人、业主委员会对业主或者非业主使用人的物业装饰装修活动进行现场检查时，业主或者非业主使用人应当予以配合。

业主转让物业专有部分时，应当对物业费结算进行明确约定，并自不动产登记完成之日起三十日内，将物业产权转移情况、新业主姓名、联系方式等告知物业服务人和业主委员会。业主出租物业的，应当自租赁合同签订之日起十日内，将承租人信息、租赁期限、联系方式等告知物业服务人和业主委员会。

第四十一条 物业服务区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足本区域内业主的需要。

规划的车位、车库尚未充分利用的，不得设置规划以外的车位。规划的车位、车库不能满足业主需要的，可以利用业主共用的道路或者其他公共场地增设车位，所设置车位归物业服务区域内的全体业主共有。占用业主共用道路和其他公共场地设置车位以及对车位的管理、收费等事项由业主大会决定，但不得侵害业主合法权益，不得影响道路通行，不得违反消防安全要求。

物业服务区域内，车辆应当在划定的车位内有序停放，不得堵塞道路，不得妨碍其他业主使用物业。

第四十二条 新建物业时，安全监控、快递寄存、电动自行车集中充电、生活垃圾分类收集等设施设备，应当与物业项目同步设计、同步施工、同步交付；规划车位、车库应当按照省有关规定配建电动汽车充电设施或者预留建设安装条件。

第四十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，并在物业竣工验收前，按照国家有关规定一次性向所在地物业主管部门足额交纳物业保修金，存入指定银行，作为物业维修费用的保证。

在物业保修期内因建设单位不履行保修责任，业主委员会依照本条例第四十四条规定动用物业保修金后，建设单位应当在物业保修金使用后的十五日内足额补存物业保修金。

物业保修金存储期满后，所在地物业主管部门应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。但保修期内物业发生严重质量缺陷，经反复维修，保修期满仍有影响物业正常使用的质量遗留问题的，物业保修金暂不予以退还，直至经验收合格为止。

因建设单位歇业、破产等原因无法退还物业保修金本息余额的，自物业保修金存储期届满之日起三年内无人主张权利的，该物业保修金本息余额转为该物业服务区域内全体业主的物业维修资金。

第四十四条 物业保修期内，建设单位收到物业主管部门督促保修通知书后十五日内不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，由物业服务人或者业主委员会组织维修，维修费用从物业保修金中列支。

物业保修期届满后，业主专有部分的维修养护由业主负责。专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，业主或者非业主使用人应当及时维修养护、消除危险，相邻业主应当提供便利。业主或者非业主使用人不履行维修养护义务的，经业主大会同意或者按照管理规约规定，可以由物业服务人代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由该业主或者非业主使用人承担。

物业保修期届满后，商品住宅之间或者商品住宅和非住宅之间共有部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，需要使用专项维修资金的，由相关业主按照各自专有物业建筑面积的比例分摊。

第四十五条 共有部位或者共用设施设备发生下列危及房屋安全或者人身财产安全的紧急情况时，物业服务人或者业主委员会应当立即组织应急维修：  

（一）消防设施发生故障的；  

（二）电梯发生故障的；  

（三）水泵、水箱（池）发生故障的；  

（四）外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险的；  

（五）屋顶或者外墙渗漏，严重影响房屋使用的； 

（六）专用排水设施坍塌、堵塞、爆裂的；  

（七）危及房屋安全、人身财产安全的其他紧急情况。

发生前款所列紧急情况，需要立即对共有部位、共用设施设备进行维修或者更新的，物业服务人或者相关业主可以提出建议。建议事项经有关专业机构或者所在地居（村）民委员会证明核实，并经业主委员会依法讨论通过后提出申请的，所在地物业主管部门应当在三个工作日内予以拨付。紧急情况下物业维修资金使用金额不得超过首期交存物业维修资金总额的百分之十。

紧急情况下物业维修资金使用情况应当向下一次业主大会报告。物业主管部门应当对物业应急维修和维修资金支出情况进行监督。

第五章　法律责任

第四十六条 违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

第四十七条 违反本条例第十二条第一款规定，建设单位未按照要求承担首次业主大会会议筹备经费的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报批评，并可以处一万元以上五万元以下罚款。

第四十八条 违反本条例第十九条第一项至第六项规定，业主委员会委员、候补委员实施相关禁止性行为的，由物业主管部门责令改正，处一百元以上五百元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。

第四十九条 违反本条例第二十五条第一款规定，建设单位未按照要求配置物业管理用房的，由物业主管部门责令限期改正，予以警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。

第五十条 违反本条例第三十一条第一项规定，物业服务人挪用、侵占或者擅自处分业主共有物业及其收益的，由物业主管部门对个人处一千元以上一万元以下罚款；对单位处五万元以上二十万元以下罚款。

违反本条例第三十一条第二项规定，物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处一千元以上五千元以下罚款，对单位处五千元以上三万元以下罚款。

第五十一条 违反本条例第三十二条第一项至第三项规定，物业服务人未按照要求公开或者更新有关信息的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处一千元以上五千元以下罚款，对单位处五千元以上三万元以下罚款。

第五十二条 违反本条例第三十六条第一款规定，物业服务人不按照要求退出物业服务区域或者移交有关资料和财物的，由物业主管部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报批评，对个人并处二千元以上一万元下罚款，对单位并处一万元以上十万元以下罚款。

第六章　附　则

第五十三条 业主决定不选聘物业服务人，实行自我管理的，依照本条例相关规定执行。

第五十四条 本条例自    年  月  日起施行。金华市人民政府发布的《金华市物业管理办法》同时废止。