乘风破浪的金华楼市！7月成交是往年3倍，市场真有这么好？︱2020大金华楼市白皮书

根据金华市房地产服务中心的最新权威统计数据，也就是更名前的金华市房地产交易市场管理所，今年7月，金华楼市成交量火出了新境界。

淡季不淡，完全不足以形容这个闹猛的程度。井喷的数据刷新了记录，对比金华市区最近五年的成交，今年的7月，是独孤求败的7月，是一骑绝尘的7月。

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牛成什么样，数字告诉你

7月金华商品房住宅成交3646套，成交量是往年平均成交量的3倍。

平均下来1200~1300的月成交量，突然直上云霄。把时间线放大到有成交记录以来的近20年，这样的增幅，也是历史罕见！

五年来同月成交比较

往年正常缩量的金华盛夏，楼市似乎也来了个几乎让人中暑的高温。

尤其是二手房也很强，7月份市区二手房住宅也到了2359套的高位，甚至超过了学区房行情最热的5月。

一手房和二手房相加，金华市区7月份的住宅成交量，破纪录地超过了6000套大关！

二手房也闹猛

数字高的逼人!但且慢，不要头晕脑胀，更不要慌不择路乱抢购，随便什么楼盘不想清楚，就抢着把真金白银上赶着送出去。

越是这种时候，越是要看权威数据，靠谱分析。

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确实比往年好得多

从数据看，确实比往年要好得多。而且不是小好，是大好。

往年的6~8月，天气热，市场凉，是房地产的传统交易淡季，这个很正常。今年，则太热太热！

7月往往是年中低点

不正常在哪里？或者换个中性词，不普通在哪里？

第一，今年是疫情还未完全褪去的7月。市场从3月份恢复后，行情一路向上，上半年的成交量最高点出现在6月份，达到了2341套，市场上升通道的惯性很大。

第二，货币政策和金融政策都在放水。来看两组数据，今年6月末，广义货币(M2)余额213.49万亿元，同比增长11.1%。2020年上半年，我国新增人民币贷款12.09万亿元，同比多增2.42万亿元。

想想08年金融危机时，4万亿投资被看成是多大的一笔天文数字，而今，上半年新增贷款，就多出了2.4万亿。数字已经巨大到让人麻木无感。

放水养鱼，保市场主体，是今年的主题词。

钱发多了，钱不值钱，猪肉30多块钱一斤了，房子等主要资产，也没办法不变得值钱。

第三，调控基调一城一策，留有空间余地。

每年7月30日的政治局会议后，都会出一份公报，非常重要，非常受关注，是因为这是半年经济工作的总结，是下半年政策的信号。特别是针对房地产市场。

过去的两年中，730政治局会议（2018年是731）对房地产市场保持严厉的调控原则。

今年，则重申了“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。

从会议公报可以看出：仍然强调房住不炒的原则，但是也仅仅是强调了这一原则，没有再提去年提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，也没有再提“坚决遏制房价上涨”之类的调控目标。

这意味着，继续坚持房住不炒的原则，但政策留有回旋的空间和余地。

可以简单地理解：没有对全国性的、全局性的调控政策加码，将视形势发展而动；局部的、各城市的、点对点的针对性政策，仍不能排除。

第四，从金华自身来说，三月份以来，土拍市场的热度一直很高，对楼市有传导效应。

而板块规划利好，大型配套新上马的重磅不断，各个区块征迁都在加速，热点一个接一个不断档，也在不断刺激购房者的神经。

第五，今年个别楼盘的巨量成交影响。

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从看房到成交 变快了

数据是理性抽象的，那从售楼处一线的日常状态，从购房者自身的感觉来看，也是如此。

“只要稍微蓄水一段时间，一加推就卖完了。”最近，市区几个热盘均有续销房源加推，有一个共同的特点，是房子都好卖。

金义新区的红星金义天铂，婺城新区的观澜江境，金华滨江悦虹湾，金地大境花园，婺江印月、君华水岸等一批楼盘，差不多都是这个特点。

一个表现是，从首开到第一次加推，再到二次三次加推，中间间隔的时间很短。这是因为新客户从看房，到确定购买意向，时间相比以前，也大大缩短了。

这是到金华来买房的新客户大大增加了吗？有这个因素，杭州等地没有房票的金华关系者，回归金华来买房的确实有不少。

但这部分客户，在超过三千套的成交里，绝对数量上肯定不占多。

更多的是，购房者的置业观念有变化，疫情之后，对于房子的“三观”都更新了，要住好房子，而货币放水、板块成长、征迁推动等，更成为新的动力。

简单来说，从踩进售楼处的第一步开始，到真正成为业主，一方面速度在缩短，另一方面，转化率也在提高。

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数据构成有特殊性

为什么特殊？因为7月成交中，其中一个楼盘就占了天量。

金华恒大养生谷，7月单盘成交量1445套，一个楼盘一个月，卖出了其他楼盘一年都难以达到的量。

因为恒大养生谷（备案名：恒大万璟城）分成四个区块领预售证，因此销量也是四个板块叠加。

正因为恒大一家占的权重很大，所以，7月的成交量并不能当成普通数据来参考。

但即便如此，不算恒大养生谷，7月的商品房住宅成交量也超过2200套，保持与上半年最高峰的同一水平线上。

特别值得一提的是，也正因为恒大的权重比较大，7月份的成交均价相比市中心楼盘成交为主的前几个月，相比有所下降，住宅成交均价在1万3左右。

最后，我们预计今年后面几个月，大概率是放量市场，也就是成交量会大致保持在一个较高水平，同时楼盘价格与之前相比不会起伏很大。