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14城集中卖地6865亿元:大房企携资“披甲”上阵 中小房企沦为陪跑

更新时间:2021-06-01 09:18:06

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来源:中国房地产报


“公司原本测算收益率低于10%就不要,这次集中供地前测算已经降到5%,到了拍地当天变成3%也上,没想到其他企业更不计成本,最终我们一块都没拿到。”一位房企投拓负责人说。


中房报记者 许倩丨北京报道


全国首轮集中供地渐渐收场,除了收获还有焦虑。


“原本以为控地价、控资金,能够起到调控结果,没想到大家抢得更凶。”参加完几场土地集中拍卖后,有房企投拓人士发出这样感慨。


据中国房地产报记者统计,截至5月25日,22个重点城市中已有14个城市集中出让了第一批土地,包括北京、天津、沈阳、长春、无锡、杭州、福州、厦门、广州、深圳、重庆、青岛、南京、济南,合计成交金额达6865亿元。


从最终拍地结果来看,资金雄厚的国企、央企和大型房企与资金情况较弱的中小房企形成鲜明对比。诸葛找房数据显示, 融创中国以434.74亿元权益拿地总价、43宗地和366.17万平方米权益规划建筑面积的成绩位列第一,远远甩开其他房企;招商蛇口、华润置地分别以权益拿地总价301.62亿元、271.6亿元位列第二、三位,分别拿地12宗、9宗。


在限地价、限房价、竞自持、竞配建等越来越高的土拍门槛下,还有很多房企在拍地前忙活了几个月,结果参加了几场土拍却颗粒无收。


“未来我们有可能持续拿不到地,可能会往外走,下沉到县一级市场,甚至镇级市。”一位中小房企投拓负责人表示。


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14城土拍,有疯狂也有寂寥



房企追逐规模的心态在集中供地政策下更为明显。


自4月中旬长春集中供地首拍以来,各地首批集中供地逐步进入高峰期,目前22城中已有14城完成首批土拍,多数房企甚至不惜牺牲利润也要抢到目标地块。


首轮卖地收入达900亿元以上的城市有4个,分别是杭州(1178亿元)、北京(1110亿元)、南京(993亿元)、广州(906亿元),也是房企争抢最为激烈城市;重庆、天津、济南、无锡四城首轮土拍也都收获了200亿元以上价款,分别为635亿元、498亿元、282亿元、255.96亿元。


土拍市场越热的城市,往往意味着更为严苛的竞拍规则,高溢价、自持、限价也成为房企不得不面对的现实。


在杭州,57宗地块揽金1178.53亿元,占去年土地成交总额的47%,“封顶溢价 自持”成为地块成交一大典型特征。57宗地块中,有41宗地块竞价封顶后转入竞自持比例,且有13宗地块自持比例超过20%。


在北京,54家房企围猎30宗地块,且参拍企业阵容强大,包括碧桂园、万科、融创、中海、保利、龙湖、华润置地、金茂、金地等多家知名房企。虽然平均溢价率仅约6%,但由于设置地价上限,竞拍地块转竞公租房、竞政府份额、自持以及触双限进入高标准商品住宅建设方案投报程序等环节,可售面积减少,对企业资产运营要求提高,拿地成本也隐形抬高。


南京51宗地块总成交额约993亿元,距离千亿元仅一步之遥。其中,位于国际健康城的一宗地块在11家开发商激烈争夺中被万科拿下,成交总价8.3亿元,成交楼面价23341元/平方米,未来毛坯销售限价30755元/平方米。拿地第二天,就已经有挖掘机进入该地块,演绎“速度与焦虑”。


土拍溢价率最高的是重庆,整体溢价率高达43%,主城区46宗地块中有31宗溢价率均超40%,占比近8成,其中最高溢价率达130%。


无锡,首次集中拍卖16宗土地中,仅1宗未破最高限价。因竞价激烈,土拍被迫延长到3天。


广州,48宗土地集中拍卖,最终揽金906亿元。其中,黄浦区黄陂一宗地块遭到32家房企竞争,却有300组企业报名,竞价变成“竞马甲”。其中,中海准备了30多个“马甲”公司,仁恒准备了6个“马甲”公司。


深圳,首批集中出让6宗地块,收金138.44亿元,有地块一秒成交,有地块鏖战过百轮。?


相比之下,部分城市首轮土拍就显得颇为“寂寥”了。


沈阳首次集中拍卖25宗土地中,有3宗流拍,剩下22宗土地两个小时拍完,溢价率最高为20%,1/3地块则以底价成交。


天津首轮土拍不同区域则出现“冰火两重天”境遇:在推出的58宗地块中13宗土地在土拍前夜突发停牌,皆无企业报名;19宗土地于5月14日下午两小时内拍完;剩余26宗土地于5月15日成交。


成交地块中,约三分之一为底价成交,其余皆溢价成交;溢价率最高的是位于南开区的一宗地块,由招商蛇口以49%溢价率竞得;其次是海教园两宗地块,被16家房企争夺,最终均被大连同岳摘得,总成交价13.6亿元,溢价率约43%。


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央企国企唱主角


行业巨头注定是这场游戏主要玩家。在房企权益拿地10强榜中,融创排第一,另外9强分别是招商蛇口、华润置地、万科、越秀地产、保利发展、龙湖集团、卓越置业、融信中国、金地集团,其中6家皆为国企或央企背景。


排在第二名的招商蛇口,权益拿地金额为301.62亿元,拿地12宗,楼面均价为1.44万元∕平方米;第三名华润置地权益拿地金额为271.6亿元,拿地9宗,楼面均价为1.22万元∕平方米;第四名万科权益拿地金额为207.48亿元,拿地18宗,楼面均价为9736元∕平方米。


本土龙头房企亦成为此次土拍中地方赢家。在广州首批集中供地中,越秀地产作为本地国企,斥资177亿元拿下8宗地块。首开及其联合体则以100.4亿元投资金额、20.19万平方米土储面积在北京土拍中脱颖而出。深耕大湾区多年的龙光地产夺得2宗地,成深圳首批集中土拍中的大赢家。


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高价拿地的“黑马”与“失意者”


卓越置业、融信中国堪称两匹杀出来的黑马级企业,位列拿地10强榜第八名和第九名。但两家房企拿地楼面均价却远高于其他房企。


其中,卓越置业共拿地6宗,权益拿地金额为181.02亿元,楼面均价高达22725元∕平方米。北京是其拿地主要赛场,这也是卓越首次进京。5月10日至11日两天,卓越独自以及与中交、首开等联合体共以187亿元拿下北京4宗地块,权益成交金额约113.3亿元。


拍地第一天,在拿下北京朝阳金盏小店村地块后,有人拍下了卓越工作人员起身欢呼的画面。不过,5月12日,有市场传闻称,卓越将退出以联合体形式拿下的(昌平区)地块,原因是“算不过账”。


一些土地投资人士替卓越算了一笔账:昌平两宗地块未来售价上限在6.3万元/平方米左右,该地块楼面价已高达5.32万元/平方米,即使有官方补贴,每平方米利润空间仍不到1万元。


另一匹“黑马”融信中国共拿地10宗,权益拿地金额为161.55亿元,楼面均价高达21646元∕平方米。融信的拿地重心是其深耕城市杭州,分别拿下西湖1宗、上城2宗、萧山4宗,共7宗地块,总金额达142.3亿元,成为杭州市场拿地额最高的房企。这其中既有联合杭州本土房企滨江集团拿地,也有融信单独拿下的地块。


从第一轮集中供地结果来看,碧桂园、中海地产、绿地、绿城等房企光芒则集体黯淡。在广州,中海地产为一宗地块成交可以说动用了数十个马甲,交过百亿元保证金;在北京,对有意向地块,中海也没有缺席,但却颗粒无收。碧桂园仅在北京、重庆各拿下一宗地块。


不过,上海、苏州、武汉、郑州、宁波、成都等8个热点城市首轮土拍还未开场,花落谁手还未可知。


值得注意的是,过去几个月,多数房企为补充“弹药”陷入“薄利抢地”甚至“亏损抢地”处境,为这些地块将来盈利空间埋下了“隐患”。


某房企网上业绩说明会上,有投资者问,最近集中推地拍下的几块地,净利润能有几个点?该房企回答:努力做到1%-2%的净利润水平。


“公司原本测算收益率低于10%就不要,这次集中供地前测算已经降到5%,到了拍地当天变成3%也上,没想到其他企业更不计成本,最终我们一块都没拿到。”前述房企投拓负责人说。


即便在集中供地之前,地产项目毛利率已普遍降至15%,利润率也逼近6%,房地产行业“低利润率”已成为事实。



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